Что именно обновилось в стандартах оценки? Как это может повлиять на рынок? Об этом мы поговорим в нашей статье. А до этого вспомним, когда нужна оценка и на каких методах базируют свою экспертизу оценщики. Разумеется, с примерами из свежей судебной практики.
Федеральные стандарты оценки задумали актуализировать в 2021. Задача – повысить точность и прозрачность оценки стоимости бизнеса и недвижимости.
По мнению замглавы Минэкономики, новые ФСО должны приблизить рынок оценки к международному и при этом учитывать российскую специфику.
Правила вступят не сразу. В течение полугода рынок оценки будет к ним адаптироваться, а ведомства будут в этом ему помогать своими разъяснениями. Стандарты должны заработать как раз к окончанию периода моратория на банкротство, когда спрос на оценку бизнеса и недвижимости существенно возрастёт.
Когда нужна оценка?
Оценка объекта, или установление его стоимости нужна во многих случаях. Например, при продаже и покупке квартиры или бизнеса, аренды, кредитования и лизинга, в делах о банкротстве.Очень часто отчёт оценщика востребован в суде при разрешении имущественных споров.
Только оценщик может установить рыночную и инвестиционную стоимость объекта оценки для того, чтобы заказчик услуги (физическое лицо, предприниматель или компания) могли защитить свои активы, правильно рассчитать налог, купить или продать, вложить или ликвидировать.
Из словаря оценщика. Цель оценки – это использование результатов оценочной деятельности, в том числе обязательная оценка и другие причины, из-за которых возникла необходимость установить стоимость объекта.
Оценочная деятельность – детально прописанный в законодательстве процесс. Его регулирует Федеральный закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ, который приняли 29 июня 1998 года и актуализировали спустя 22 года – 31 июля 2020 года.
Оценка состоит из 5 этапов:
- Заказчик согласовывает задание на оценку объекта с компанией-подрядчиком. Задание оформляется в виде договора на оценку или в иной письменной форме.
- Оценщик собирает и анализирует информацию.
- Оценщик выбирает подходящие к ситуации методы оценки и проводит необходимые расчёты.
- Оценщик согласовывает с заказчиком промежуточные результаты, чтобы затем определить итоговую стоимость объекта.
- Оценщик оформляет отчёт об оценке, который при необходимости будет рассмотрен в суде и принят как одно из доказательств по делу.
Из словаря оценщика. Пользователи результата оценки – это заказчик оценки и иные лица, исходя из целей исследования.
Часто оценку путают с аудитом или налоговой проверкой. Это совершенно разные процессы. Впрочем, у этих видов деятельности, есть ключевой общий знаменатель – это информация.
Для оценщика, разумеется, важны методы и правила, но значимее всего – информация. Ей должны быть присущи эти 4 характеристики:
- достоверная,
- надёжная,
- существенная,
- достаточная.
При сборе информации оценщик может:
- обращаться с запросами к сведущим источникам;
- получать для экспертизы исходные документы и материалы;
- осматривать объект;
- проводить интервью;
- искать рыночную информацию из различных источников, в том числе в интернете.
На каких методах строят свои исследования оценщики?
Оценщик в своей работе использует три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Каждому из этих подходов соответствует свой метод оценки.Как именно оценщик выбирает нужный метод? Он обязательно учитывает: специфику объекта, цели, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения, а также ограничения оценки.
| Метод оценки | Что должен учесть оценщик при его выборе |
| Сравнительный |
|
| Доходный |
|
| Затратный |
|
Не существует универсального подхода или метода для оценки. Каждая ситуация уникальна. Поэтому оценщик всегда держит в уме аксиому: он должен прийти к наиболее достоверному результату с учётом доступной информации.
Из словаря оценщика. Метод оценки – это последовательность процедур, которая позволяет установить стоимость объекта на основе существенной для данного метода информации.
А что делать, если отчет оценщика не подошёл заказчику, то есть не помог, к примеру, оспорить кадастровую стоимость объекта? Ответим на этот вопрос примером из свежей судебной практики.
Дело о некачественном отчёте об оценке
Индивидуальный предприниматель М. из Подмосковья решил оспорить кадастровую стоимость на свой земельный участок площадью почти в 120 соток. В 2018 году стоимость земли оценили в 34,2 млн рублей, и М. решил, что эта цена завышенная, ровно, как и земельный налог, который рассчитывается на её основе.
М. обратился в экспертную компанию за оценкой земли. Предприниматель поставил задачу оценщику – проверить рыночную стоимость земли для оспаривания её кадастровой стоимости.
М. заключил с экспертной компанией договор на оценку земли. Сумма услуг оценки по договору составила 150 тысяч рублей.
Через месяц М. получил отчёт об оценке. Оценщики установили, что стоимость участка заказчика превышает чуть больше 20 млн рублей. М., довольный результатом оценки, рассчитался с экспертной организацией.
С отчётом об оценке М. обратился в Московский областной суд. Аргументировав свою позицию выводами оценщиков, он потребовал изменить кадастровую стоимость, а, значит, земельный налог.
Что решили суды?
Суд не принял отчет об оценке у М. Областные судьи решили сами назначить экспертизу стоимости земельного участка. Судебная экспертиза показала, что предыдущие оценщики некорректно произвели расчёт. Они сравнивали такие же по площади участки, но более удалённые от МКАД. Потому-то, решили суды, полученная в результате оценки стоимость отличается от изначальной на 10 млн рублей. Она попросту дешевле.
Судебная экспертиза оценила стоимость земли в 34 млн рублей, то есть всего на 200 тысяч меньше. Именно на эту сумму судьи и постановили снизить кадастровую стоимость.
Апелляция поддержала решение облсуда.
Предприниматель захотел вернуть свои расходы на досудебную оценку земли (см. дело № А41-28713/2020).
Как М. возвращал убытки на экспертизу?
М. потребовал в иске вернуть ему 150 тысяч рублей, которые он потратил на отчет об оценке, который «завернули» в суде. А к этому еще и 10 тысяч рублей за пользование чужими деньгами.
Арбитражный суд Московской области не усмотрел причинно-следственной связи между досудебной экспертизой стоимости земельного участка и убытками истца. Суд воспользовался своим правом на проведение повторной экспертизы рыночной стоимости, и это не означает, что досудебном отчёте есть брак. Апелляция и кассация согласилась с выводами арбитража.
М. обратился в Верховный Суд РФ.
Что решил Верховный Суд РФ?
В своём иске предприниматель уточнил, что принятие им отчета об оценке не отменяет его права взыскать убытки с экспертной компании, поскольку оценочная деятельность требует специальных познаний.
Экономколлегия ВС РФ рассмотрела жалобу М. и согласилась с истцом:
-
В договоре на оценку задание было прописано чётко. Отчёт нужен для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.
-
Повторная экспертиза рыночной стоимости показала, что предыдущие оценщики некорректно выбрали методы оценки. Это предопределило признание отчета недостоверным.
-
Истец не смог использовать отчет об оценке, то есть понёс убытки от некачественного оказания услуг по договору.
-
Наконец, истец – не профессионал в области оценочной деятельности. Откуда ему знать, что оценщик выбрал неверный метод для определения стоимости земли. Потому факт того, что он принял отчет, не отменяет право взыскать убытки.
ВС РФ отменил акты предыдущих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС Московской области.
Что изменят новые федеральные стандарты оценки?
А теперь вернёмся к тому, с чего мы начали статью – к новым федеральным стандартам.
Что в них нового?
-
В стандарте появились три степени обязательности: «должен», «следует» и «может». Главное отличие последних двух степеней от первой в том, что оценщик в первом случае обязан выполнить требование, если это указано, а в остальных – нет, если может обосновать или опереться на своё профессиональное суждение.
-
В стандарте появился новый вид стоимости объектов – «равновесный». Это стоимость, которая отражает недостатки и преимущества сделки для всех сторон.
-
Стандарт ввёл новую дефиницию – «предпосылка стоимости». Это совокупность условий, которые влияют на выбор вида стоимости и методов оценки. Так, оценщик обязательно должен учесть, добровольной была продажа недвижимости или принудительной.
Есть вопросы? Нужна экспертиза? Звоните по тел.: 8 (800) 550-92-65