Порядок определения кадастровой стоимости здания

Порядок определения кадастровой стоимости здания заключается в следующих основных способах:

• путём проведения государственной кадастровой оценки
• путём прохождения процедуры по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости зданий
• путём оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

Процедура проведения государственной кадастровой оценки зданий

С 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. применяются два порядка применения кадастровой оценки - новый и старый. Выбор соответствующего порядка зависит от того, принято ли в субъекте РФ решение о переходе на новый порядок, установленный Законом о кадастровой оценке, или нет. С 1 января 2020 г. оценка зданий проводится только по новым правилам.

Существуют сроки проведения переоценки кадастровой стоимости: кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

Процедура кадастровой оценки зданий (старый порядок) включал в себя:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Процедура кадастровой оценки зданий (новый порядок) включает в себя:

• принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении;
• подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование Росреестром перечня оцениваемых объектов недвижимости;
• определение кадастровой стоимости. Ее рассчитывает бюджетное учреждение, специально созданное в субъекте РФ;
• составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром;
• утверждение отчета уполномоченным органом субъекта РФ.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных и измененных зданий

Такая стоимость определяется независимо от проведения последней и очередной кадастровой оценки. Порядок ее расчета общий для всех видов вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, а также тех, характеристики которых изменены.

Порядок определения кадастровой стоимость зданий в случае исправления ошибок либо её оспаривания

Кадастровая стоимость зданий определяется заново, если:

• исправляются ошибки, допущенные при ее определении,
• либо кадастровая стоимость оспаривается.

Порядок определения государственной кадастровой стоимости зданий

После постановки на кадастровой учет здания, после внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных зданиях, либо после кадастрового учета изменений вида объекта, площади, назначения объекта, номера кадастрового квартала, в котором расположено здание, соответствующее бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость зданий следующим образом.

 Из постановления руководителя соответствующего региона (субъекта Российской Федерации) выбирается соответствующий зданию удельный показатель кадастровой стоимости. Выбор удельного показателя кадастровой стоимости зависит только от:

• вида объекта недвижимости: здание или помещение;
• номера кадастрового квартала, в котором расположено здание;
• назначения здания: нежилое здание, жилой дом.

Выбранный по указанным критериям удельный показатель кадастровой стоимости умножается на площадь здания, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Расчет осуществляется исключительно исходя из утвержденных в результате государственной кадастровой оценке удельных показателей кадастровой стоимости и площади здания.

Способы изменения размера кадастровой стоимости здания или помещения

В идеале размер кадастровой стоимости здания должен быть приближен к размеру рыночной стоимости здания. Но учитывая, что при государственной кадастровой оценке не учитываются все индивидуальные особенности и характеристики объекта, часто бывает, что кадастровая и рыночная стоимости сильно отличаются друг от друга.

Если размер кадастровой стоимости здания значительно превышает размер рыночной стоимости этого объекта, у правообладателей зданий есть два пути уменьшить размер кадастровой стоимости. Для этого правообладателю здания необходимо оспорить результат определения кадастровой стоимости:

• для физических лиц: в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если она сформирована в соответствующем субъекте Российской Федерации) или в суде;
• для юридических лиц: в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а в случае отказа комиссии - в суде.

Информация, необходимая для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии:

• заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости;
• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости (выдаётся бесплатно);
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (составленный оценщиком на основании договора на проведение оценки объектов, заключенного заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям (подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет).

Судебный порядок

Административный истец доказывает обстоятельства, на которые он сослался. Как правило, для пересмотра результатов кадастровой оценки здания он должен представить заключение независимой экспертизы. Это может послужить основанием пересмотра определенной ранее кадастровой цены недвижимости.

В данном случае административному истцу важно доказать, что цена по кадастру здания не соответствует рыночной цене. Спорящие стороны могут подписать договор примирения. В него обязательно включаются условия перемирия и пункты о распределении судебных издержек. Примирение должно основываться на имеющихся в деле доказательствах.

 При исследовании отчета об оценке здания суд проверяет, соответствует ли он требованиям законодательства об оценочной деятельности. Главное внимание при этом уделяется эксперту, которым определялась кадастровая цена. В частности, если в отношении оценщика отсутствуют данные об обязательном страховании его деятельности, то сделанное им заключение не признается допустимым доказательством. Эксперт, оценивавший здания, может быть вызван в качестве свидетеля.

Резолютивная составляющая судебного решения должна иметь указание на величину кадастровой цены здания, установленной судом. Если истец отказался от собственных требований, либо суд отказал в их удовлетворении, то это препятствует повторному обращению в судебные инстанции. Оспорить цену здания можно будет лишь после последующей процедуры оценки. Определенная судом кадастровая стоимость здания используется при начислении обязательных платежей в соответствующем периоде.

Существующие нюансы

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию. Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной можно увидеть в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам бюджетных учреждений. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления бюджетным учреждением.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам бюджетных учреждений установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит кадастровую оценку и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

Статья подготовлена специалистом НИИ экспертиз.