Узаконение самовольной перепланировки

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке. Исключение составляют помещения, расположенные в аварийных и подлежащих сносу или реконструкции многоквартирных домах.

Самовольная перепланировка является незаконной, поскольку отсутствуют разрешения компетентных органов в соответствии с условиями законодательства.

Последствия незаконной перепланировки

Самовольная перепланировка грозит:

• разрушением конструкций жилого дома;

• вынужденным восстановлением старой планировки. В соответствии с п.3 ст.29 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. То есть собственник или наниматель жилого помещения вынуждены будут нести двойные затраты: сначала непосредственно на перепланировку, а потом на то, чтобы привести свое жилое помещение в прежнее состояние, в котором оно было до перепланировки;

• продажей квартиры с публичных торгов или расторжением договора социального найма жилого помещения и выселением из квартиры (ст.29 Жилищного Кодекса РФ);

• трудностями при продаже жилого помещения;

• административным штрафом. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах в соответствии со ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Что нельзя делать, чтобы перепланировка не была признана самовольной?

Согласно действующим правилам, не допускается:

• расширять санузлы за счет жилых помещений (площадь ванной или туалета можно увеличить только за счет коридоров);

• располагать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;

• нарушать вентиляционные шахты;

• делать в несущих стенах проемы без соблюдения требований к их ширине и усилению (проемы в несущих стенах делать можно, но только по проекту и с надлежащим усилением, и, желательно, силами организации, которая имеет специальный допуск СРО к такого видам работам);

• нарушать другие строительные нормы и правила.

В любом случае, для того, чтобы гарантированно быть уверенным в допустимости осуществления перепланировки, целесообразно заранее заказать проект перепланировки у специализированной проектной организации, имеющей допуск СРО к проектированию.

Способы узаконения перепланировки

Если перепланировка фактически осуществлена без получения соответствующих согласований, то её узаконение возможно в судебном и внесудебном порядке.

Узаконение самовольной перепланировки во внесудебном порядке

Узаконение перепланировки во внесудебном порядке предполагает получение двух основных документов:

• Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения, на основании которого гражданин был бы вправе приступить к выполнению перепланировки, если бы она еще не была сделана;

• Акт ввода в эксплуатацию перепланированного (переустроенного) жилого (нежилого) помещения. Этот документ подписывается не только представителями органов власти, но должен быть подписан самим собственником квартиры и организацией, которая непосредственно выполняла строительные работы по перепланировке (переустройству) в вашей квартире.

Данные документы готовятся, как правило, в местных администрациях.

Таким образом, внесудебное узаконение перепланировки предполагает ту же самую процедуру, как если бы перепланировка еще не была сделана: сначала получаем разрешение на нее, а затем фиксируем тот факт, что выполненная перепланировка соответствует ранее полученному разрешению.

До обращения в администрацию района необходимо, как минимум:

• получить технический паспорт, описывающий состояние квартиры до перепланировки;

• выполнить проект перепланировки и получить техническое заключение о безопасности планируемой перепланировки. Техническое заключение законом не предусмотрено, однако без него перепланировки обычно не согласовывают. Желательно чтобы техническое заключение выдавала другая организация, не та которая непосредственно занималась изготовлением проекта, обязательно имеющая допуск СРО на изготовление соответствующих технических заключений. В случае не предоставления вышеуказанного технического заключения положительного результата не следует ожидать, скорее всего, будет отказ;

• предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на квартиру (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, если оно выдавалось, и договор (иной документ), на основании которого данное свидетельство было выдано, выписка из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). 

• в случае если квартира находится в залоге, например, у банка при покупке жилья в ипотеку, то потребуется разрешение банка на перепланировку (переустройство) квартиры и, возможно, разрешение страховой компании (так как банки обычно страхуют ипотечные квартиры).

Ранее для подачи документов с целью получения разрешения на перепланировку требовалось согласование проекта планируемой перепланировки с жилищно-эксплуатационной или управляющей организацией. На сегодняшний день это требование отсутствует, то есть проект будущей перепланировки не нужно согласовывать с жилищно-эксплуатационной организацией, осуществляющей содержание жилого дома.

Представление документов в уполномоченный орган возможно непосредственно при личном обращении или через сервис «Мои документы» (МФЦ).

Нужно предоставить следующие документы:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

• правоустанавливающие документы на помещение - подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

• согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

• документы БТИ (технический паспорт помещения, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

• проект или эскиз перепланировки;

• договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

• заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

• техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

О принятии заявления и прилагаемых документов выдадут расписку.

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через сервис «Мои документы» (МФЦ), этот срок исчисляется со дня передачи таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение заявителю.

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, заявитель вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением.

Узаконение самовольной перепланировки через суд

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подается в районный суд по месту жительства заявителя или по адресу органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение.

Размер госпошлины за подачу административного искового заявления о признании решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки незаконным составляет 300 руб. При этом инвалиды I или II группы освобождены от уплаты госпошлины.

Как предусмотрено п.4 ст.29 Жилищного Кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Для того, чтобы иск был удовлетворен истец (собственник или наниматель квартиры) должен доказать, что перепланировка не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказываются эти обстоятельства путем сбора заключений специализированных организаций по вопросу безопасности данной перепланировки:

• Техническое заключение о безопасности строительных конструкций;

• Заключение Роспотребнадзора по вопросу о санитарной безопасности;

• желательно получить письма от противопожарной службы, управляющей компании (ЖЭКа) и Управления архитектуры о том, что они не возражают против сохранения Вашей квартиры в перепланированном состоянии. Это не обязательно и зависит от практики конкретного судьи. 

Рассматривая подобный иск, суд может поинтересоваться мнением соседей, проживающих в квартирах снизу, сверху, слева и справа, по данному вопросу, поэтому желательно с ними поддерживать хорошие взаимоотношения. В каждом конкретном случае могут обнаружиться и иные обстоятельства, которые суд посчитает необходимым выяснить и установить.